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特集不動産業市場と都市開発産業  特写 房地产市场和城市发展产业

不動産業の成立とその変遷 房地产业的形成及其演变

はじめに 介绍。

わが国の不動産業は明治時代以降,主として近代都市の形成に伴う土地・建物の流動や経営の進展の過程で,その関連業務の担当者として発生し,成長してきた。その業務は当初は流通と経営・管理を中心とするものであったが,やがては都市開発の分野への広がりもみせるようになった。だが,第 2 次世界大戦前には,これらの業者たちは各分野ごとに分散しており, 全体が 1 つの産業として の姿を形成するには至らなかった。
自明治时代(1868-1912 年)以来,日本的房地产业主要是在与现代城市形成相关的土地和建筑物的流通和管理发展过程中,作为相关业务的负责人而出现和发展起来的。他们的工作最初以分配、管理和行政为中心,但最终扩展到城市发展领域。然而,在第二次世界大战之前,这些商人分散在不同的行业,整体上没有形成一个单一的行业。
そして,戦後の復興と経済成長の下で,とくに 1960年代から,これらの業務の社会的な重要性は 急速に高くなり, 大手資本の参入, 事業の大型化 総合化が准み,一つの産業に編成されるとともに,社会経済の中で特異な地歩を占めるようになった。 1970年代後半や1980年代後半における地価高騰と 不動産ブームで不動産業が演じた役割は, 多くの 視点から注目され, あるいは批判され, 新しい体質への転換を迫られている。
在战后重建和经济增长的背景下,尤其是从 20 世纪 60 年代开始,这些企业的社会重要性迅速提升,并被组织成一个产业,在社会经济中占据了独特的地位,主要资本纷纷进入,企业的规模和综合化程度不断提高。 房地产业在 20 世纪 70 年代末和 80 年代末的地价暴涨中扮演的角色一直是人们关注的焦点,或受到多方面的批评,迫使房地产业向新的结构转变。
本稿は, 不動産業の発生と成長の歴史を概観し, かつ,もつとも代表的な不動産企業の現在の活動状況をみたものである。
本文回顾了房地产业的兴起和发展历史,并介绍了最具代表性的房地产公司的当前活动。

I. 不動産業の発生と光の成長 I. 房地产业的兴起和轻工业的发展

1. 明治中期ごろ発生一一流通業のルーツ 1. 明治中期左右出现的流通业的根源

不動産業は土地・建物などの売買・交換, 貸借 などの取引に伴う業務により成立するもので,不動産の取引の禁止ないしは強い制限下にあった封建体制下では成立し難いものであった。不動産業 が成立し,活動し得る条件が実現したのは明治以降であり,法制上ではまず,明治 5 年の太政官布告「地所永代売買禁制ノ解除」で,すべての人に 土地の所有権や売買が許されることから始まる。 ついで翌 6 年に「地租改正条例」が布告され, 各土地の「地券」が所有者に交付された。「地券」は 売買・質入れができ,西南戦争後のころから流通 が本格化した。
房地产业务是通过土地和建筑物的买卖、交换和租赁等交易建立起来的,在禁止或严格限制房地产交易的封建制度下难以建立。直到明治时代之后,房地产行业才得以确立,其经营条件才得以实现。在立法方面,1872 年,大政官颁布了 "解除土地永久买卖禁令",允许所有人拥有和出售土地。 次年(1871 年)又颁布了《土地税修订条例》,根据该条例,每块土地的所有者都会获得一张 "地票"。地票可以买卖和抵押,大约在南北战争后开始大量流通。

だが,こうした法制上の要件が整 つてきても,実際の取引が一時に多くなったわけ ではなく,明治初期ではまだ不動産業が出現する には至らなかった。この時期まではなお,江戸時代からの旧大名などの大土地所有が残っていた。明治21年の「市区改正条例」布告以後, 道路・水道の整備事業が進められ,東京は次第に変貌し
然而,即使有了这些法律规定,实际交易并没有一下子增加,明治初期房地产业务尚未兴起。在此之前,江户时代的前封建领主和其他人仍持有大量土地。1888 年颁布《市町村修订条例》后,道路和水利工程建设得到推进,东京逐渐发生了变化。
た。そして,封建的な大土地所有から土地所有の 市民的細分化,財閥などへの新しい土地の集積が 進行し, 不動産の流動が活発化し, 取引も増大し てきて,明治中期ごろから不動産業が登場してき た。
大面积土地的封建所有权被土地所有权的民间细分和企业集团新土地的积累所取代。明治中期左右,随着封建土地所有权向民间土地所有权细分的发展,以及企业集团和其他企业积累新土地,房地产业兴起,房地产的流通和交易也随之增加。
こうした初期の不動産業では,その中心業務は 「仲介」と「管理」であった。土地・建物の新規供給の段階はこれより後で,初期状況は,既存の土地・建物について,売り主と買い主の間,貸し主 と借り主の間に入って,売買,貸借を仲介する仕事,また,貸家(家作)を管理(差配)する仕事な どであった。これらの業者のルーツとしては,一般的に次のようなものがあった。
早年,房地产业的核心业务是 "经纪 "和 "管理"。后来进入了新的土地和楼宇供应阶段,而在最初的情况下,则是在卖方和买方之间、贷款人和借款人之间进行现有土地和楼宇的买卖和租赁中介工作,以及房屋出租管理(出租和租赁)(差价分配)等。这些商人的根源一般如下。
(1)町内の有力者・世話役,家作差配人で,頼ま れて不動産の売買・貸借の世話をしていたのが, やがて職業化したもの。
(1) 城镇中有影响力的人、看守人或户主,被要求负责房地产的买卖和借贷,最终成为一种职业。
(2)金融業者で,担保流れ不動産の運用・処分を しているうちに,この業務に入ったもの。
(2) 金融家,他们在经营和处置抵押流动房地产时进入这一行业。
(3)人事周旋業 (いわゆる口入屋 (くにゅうや), 桂庵)の副次的仕事としての不動産あっせんが本格化 したもの。
(3) 作为人事代理业务(即所谓的 "国友屋"、"葛庵")副业的房地产中介成为一项成熟的业务。
これらの人々の仲介業務は, 取引の世話だけで なく,その取引についての保証も期待されるもの で,契約後にトラブルなどが発生した場合など,仲介をした業者がその調整にも当たるという職能 をもっていたようである。
这些人的中介工作不仅要照顾交易,还要保证交易的进行,而且中介似乎还有协调合同签订后出现的任何问题的职能。
こうした業者で現存するものとしては,次のよ うな各社がある (カッコ内は創業年, 所在地, ほか)一一光正不動産 (明治33年, 東京, 釧路銀行不動産部門の後身),小寺商店 (同39年,同上,金融業も),萬成社 (同29年, 大阪,一時期は萬成信託), 帝国信栄(同 26年, 神戸, 当初は兵神館, ついで帝国信託の社名時代もあった)。
以下公司仍然存在(括号内为成立年份、地点等信息):Ichiichi Kosei Fudosan(1897 年,东京,钏路银行不动产部的继承者)、Kodera Shoten(1897 年,同上,也从事金融业务)、Manseisha(1899 年,大阪,一度为 Mansei Trust)、Teikoku Shin-ei(1896 年,神户,最初为 Hyoshinkan,后为 Teikoku Trust)。最初为 Hyoshinkan,后为 Teikoku Trust)。

2. 財閥各社の不動産経営事業 2. 企业集团的房地产管理业务

財閥各社でも明治中期ごろから, 財閥一族の家産や所有・取得不動産の経営管理に当たっていた。 4 大財閥のそうした事業の概略をみてみよう。
大约从明治中期开始,财阀公司还参与管理和控制财阀家族拥有或收购的家族财产和房地产。 下文概述了四大财阀的此类业务。
三井 三井家には農園・牧場・家作・山林など
三井 三井家庭农场、牧场、家庭农场、森林等。

の家産があり, 当初は三井同族会 (三井十一家の執事で構成)で管理していたが,明治42年にできた持株会社の三井合名がこの業務を継承した。大正に 入り関東大震災後には, 三井合名に不動産課が設 けられ,この課が山林を除くすべての土地・建物 の管理に当たった (山林は山林部が管理 三井農林)。大震災後には, 東京・日本橋に新たに三井本館を建設し(大正 12 年着工, 昭和 4 年竣工), 一帯の ビル街を整備してその経営を進めた。合名の不動産課は昭和15年に三井物産に移されたが, 翌16年 に独立, 三井不動産となった。
最初,三井家族会(由三井十一家的管家组成)管理三井家族的家族财产,但 1909 年成立的控股公司三井物产接管了这项业务。大正时代(1912-1926 年)和关东大地震后,三井物产设立了不动产部门,负责管理除森林以外的所有土地和建筑物(森林由林业部门 三井农林管理)。东日本大地震后,三井物产在东京日本桥新建了一座主楼(1923 年动工,1929 年竣工),并在该地区开发了一个建筑区,以促进其管理。1940 年,合伙公司的房地产部门转入三井物产株式会社,但在 1941 年又独立出来,成为三井不动产株式会社。
三菱 三菱社 (明治19年発足) はその初期から積極的な不動産の取得を進めていたが, 23年に陸軍省から東京・丸の内の土地約 35 万 の払い下げを 受け, 25年からビル街の建設・経営事業を進めた。 その担当部門として,27年に三菱合資に地所部が 設けられた。明治, 大正期を通じて, “三菱の洋館” は着々と増えた。この間の大正 3 年に東京駅が完成し,丸の内は東京の中心となり,大正12年には 丸ビルが完成した。大震災後の復興時代, 昭和初期の恐慌期などを通じて,丸の内はわが国最大の ビジネス・センターとして発展し続けた。三菱合資地所部は昭和12年に独立し,三菱地所となった。住友 住友家は江戸時代に新居浜 (四国),大阪北港地区などでの新田の開発・経営を行い,また,大阪に多くの貸家を所有し経営していた。北港地区の新田は昭和初期には宅地化の時代を迎え,9 年から15年にかけて宅地として分譲した。これよ り前,大正11年には住友合資(のち住友本社)と 直系会社を収容する住友ビルの建設に着工した(大阪・北浜。15年に第 1 期,昭和 5 年に第 2 期が完成)。東京でも, 昭和 8 年に東京住友ビルが完成し ている。戦後の24年, 財閥資産を継承する第二会社として泉不動産が設立された (32年に住友不動産 と改称)。
三菱 三菱公司(成立于 1887 年)早年就积极收购房地产,1923 年从陆军省获得了东京丸之内约 35 万 幅土地的赠款,并从 1925 年起开始建设和运营建筑区。 27 年,三菱五十六成立了地产部,作为该项目的主管部门。在明治和大正时期,"三菱西式建筑 "的数量稳步增长。在此期间,东京站于 1914 年竣工,丸之内成为东京的中心,丸之内大厦于 1923 年竣工。在东日本大地震后的重建时期和昭和初期的萧条时期,丸之内继续发展成为日本最大的商业中心。1937 年,三菱有限合伙不动产部成为一家独立公司,并更名为三菱不动产。住友 (Sumitomo) 住友家族在江户时代开发并管理着新滨(四国)和大阪北湖地区的稻田,还在大阪拥有并管理着许多出租屋。昭和初期,北高地区的新稻田被改造成住宅用地,并于 1934 年至 1935 年间作为住宅用地出售。在此之前的1926年,住友大厦开始动工,作为住友越(后来的住友本社)及其直属公司的办公场所(大阪北滨;一期工程于1926年完工,二期工程于1930年完工)。在东京,东京住友大厦于 1933 年竣工。战后的 24 年,泉不动产作为第二家公司成立,接管了财阀的资产(1932 年更名为住友不动产)。
安田=安田家および安田系各社の土地・建物の 経営管理は, 当初は安田商店, 次いで安田銀行 (明治 3 年設立)の地所部に, さらに合名会社保善社(明
安田 = 安田家族和安田下属公司的土地和建筑物的管理最初由安田商店负责,后来由安田银行不动产部(成立于 1903 年)负责,再后来由无限合伙的保全社(明代)负责。

治20年設立の私名組織・保善社を 45 年に合名に改組) に引き継がれた。保善社は東京などの所有不動産 を管理するために各地に差配所を設けていた。戦後の25年に保善社の第二会社として永楽不動産が 設立された (昭和45年に安田不動産と改称)。安田系 の不動産会社には, このほかに明治29年創業の東京建物がある。前記の東京市区改正条例布告など による市街地整備に対応して設立したものであり,創業直後から15年割賦の住宅供給や流通・仲介,不動産金融などの業務を営んできている。
1945 年,该公司被成立于 1945 年的私人组织保全社接管,并重组为一家股份公司。保全社在全国各地设立了办事处,管理其在东京和其他地方持有的房地产。战后 25 年,作为保全社的第二家公司,成立了永乐不动产(1970 年更名为安田不动产)。安田旗下的其他房地产公司包括成立于 1896 年的东京馆物(Tokyo Tatemono)。该公司是根据上述《东京市区修订条例》的规定,为促进市区发展而成立的,自成立以来一直从事住房供应、分销、经纪和房地产金融业务,分期付款期为 15 年。
財閥のほか, 幕末・明治以降の富商の家産経営 としては, 次の各商家の事業が著名である。芝川家 (大阪, 現・千島土地), 白山家 (大阪, 現・白山殖産), 原家 (横浜, 現 - 原地所), 吉田家 (横浜, 現・吉田興産)。
除了财阀之外,从江户时代末期到明治时代,下列商人家族在富商家族的管理方面也很突出。柴川家(大阪,现为千岛乐园)、白山家(大阪,现为白山商社)、原家(横滨,现为原村)、吉田家(横滨,现为吉田兴产)。

3 . 信託業の一部としての不動産業 3 . 作为信托业务一部分的房地产业务。

明治30年代に, 欧米から導入された信託業でも, その一部としての不動産業があった。当時, わず かの間に信託会社と称する会社が全国で約 500 社も できていたが,その業務内容は金融,無尽,不動産,証券などさまざまのものがあったにのため,大正11年に信託法・信託業法が制定され, 業務の整理 が行われた。この後, 三井, 三菱, 住友, 安田の 4 財閥系の信託会社が創立され, 昭和 2 年末には 39 社に整理されていた。さらに戦時下の企業整備で終戦時には 7 社となっていた。その後の統合, 新設, 信託銀行化 で現在 8 社)。
19 世纪 90 年代,从欧美引进的信托业务也将房地产业务作为其业务的一部分。当时,日本各地在短时间内成立了约 500 家名为信托公司的公司,但其业务活动多种多样,包括金融、高利贷、房地产、证券等。因此,1922 年颁布了《信托法》和《信托业务法》,对业务活动进行了重组。此后,三井、三菱、住友和安田四家财阀附属信托公司相继成立,到 1927 年底,信托公司的数量减少到 39 家。战争结束后,由于战时企业重组,公司数量进一步减少到 7 家。到战争结束时,由于战时公司重组、新公司的成立以及转为信托银行,公司数量进一步减少到 7 家。)
初期の信託会社で, とくに不動産業の面で注目 されるのは, 東京信託 (現・日本不動産), 萬成信託 (現・萬成社), 帝国信託 (現・帝国信栄) などであ る。
早期著名的信托公司,尤其是房地产领域的信托公司,包括东京信托(现为日本不动产)、万世信托(现为万世社)和帝国信托(现为帝国新业)。
東京信託は明治29年に東京信託社として設立さ れ, 不動産の管理を主とし, あわせて売買・仲介業も営んだ。39年に東京信託(侏)に改組し, 広く三井銀行の顧客などの資産家の需要に応じて, 不動産の管理業務などに当たり, 東京各地に差配所(管理事務所)を設けた。大正元年から, 東京府荏原郡駒沢村・玉川村 (現・桜新町一帯) で住宅地約 23 万 を造成・分譲した(「新町分譲地」, 関東地区最初の 大型住宅地開発事業)。大正15年に不動産業務を主力とする方針で,信託業務を廃し,社名も日本不動産と改めた。
东京信托成立于 1896 年,当时名为东京信托公司,主要从事不动产管理,兼营销售和经纪业务,1906 年改组为东京信托(子公司),并应三井银行客户和其他富裕人士的要求,从事不动产管理等业务,在东京各地设立了管理事务所。从 1916 年起,他在东京都荏原郡的驹泽村和玉川村(今樱新町地区)开发并销售了约 23 万 {{0} 住宅用地(关东地区第一个大规模住宅用地开发项目 "新町分区")。1926 年,公司决定专注于房地产业务,取消了信托业务,并更名为日本不动产。
萬成信託は前記のとおり, 明治29年に萬成社と して発足し, 大阪地区の代表的な不動産流通業者 となっていたが,大正11年の信託関連法制定を機 に,大蔵省の認可を得て萬成信託となったもので ある。だが,その後の大正15年,管理していた土地に関連して, 「松島疑獄事件」に連座して打撃を 受け, 不動産部門のみの萬成社に返り, 現在に至 つている。
如上所述,万世信托成立于 1896 年,当时名为万世社,是大阪地区具有代表性的房地产经销商,但随着 1922 年《信托法》的颁布,该公司获得了大藏省的批准,成为万世信托。但在 1926 年,该公司因其管理的土地卷入 "松岛丑闻 "而遭受打击,并恢复为只有房地产部门的万世社,一直保留至今。
帝国信託は大正10年の設立だが,明治26年設立 の兵神館の不動産管理業 (上記参照)を継承し, 翌 11年に帝国信栄と社名を変更した。社業のピーク 時であった昭和18年には, 建物 (主として住宅) 約 9 万戸, 土地約 1 万件の管理に当たっていた(現在 も, 約 8,000 件の管理を担当する管理業の大手であ る)。
Teikoku Trust 成立于 1921 年,但接管了成立于 1893 年的 Hyoshinkan 的物业管理业务(见上文),并于次年更名为 Teikoku Shin-ei。1943 年是该公司业务的鼎盛时期,当时管理着约 90,000 栋建筑物(主要是住宅)和约 10,000 块土地(现在仍是物业管理业务的主要参与者,管理着约 8,000 处物业)。
大正末から昭和はじめにかけて発足した三井,三菱, 住友, 安田の財閥系信託 4 社は, 発足当初 から不動産部,または不動産課を設けており, 不動産信託, 売買 - 仲介, 管理, 鑑定評価などの業務を進めていた。また, 三井, 三菱の両信託は昭和初期に, 東京市や湘南, 箱根・熱海などで宅地 (別荘地を含む) 分譲を行った。その中には, 大規模土地所有者からの処分信託を受託してのものもあ つた (一括売却が困難なので, 分割して分譲したも の)。
从大正末期到昭和初期成立的四家财阀附属信托公司三井、三菱、住友和安田,从成立之初就设有不动产部或不动产科,从事不动产信托、销售、经纪、管理、评估等业务。昭和初期,三井和三菱信托在东京、沼南、箱根和热海出售住宅用地(包括别墅)。其中一些是代表大土地所有者出售的(由于难以一次性出售土地,土地被分割成若干地块)。

なお,この 4 信託を中心とする有力信託と東京市地理課が協力して不動産研究の不動産㤠談会 を昭和 9 年に設立した(これが現在の大手不動産な どの団体・不動産協会に発展してきたものである)。
1934 年,以四大信托公司为主的主要信托公司与东京市地理部合作成立了房地产研究房地产协会(发展成为现在的主要房地产等组织和房地产协会)。

4. 私鉄などによる沿線開発事業 私营铁路公司和其他公司在铁路沿线进行的开发项目

不動産業のうち, 開発の分野は上記の流通や経営, 管理より遅れて, 明治末期に拓かれた。この 分野に最初に進出したのは関西の私鉄で,自社路線の沿線開発事業という形態のものであった。最 も初期のものには,明治 42 年の箕面有馬電鉄 (現
在房地产业务中,开发领域是在明治末期发展起来的,晚于上述分销、经营和管理领域。最早进入这一领域的公司是关西地区的私营铁路公司,其形式是在自己的铁路沿线开发项目。其中最早的是 1909 年的箕面有马电气铁路公司(现 )。

阪急電鉄) の池田住宅地開発 (宅地・建売住宅分譲),同年の阪神電鉄の西宮住宅経営 (連棟式貸家) などがあった。前者は 43 年春の梅田一箕面間・梅田一宝塚間の路線開通に先立って行われ, 宅地総面積は約 8 万 ,建売住宅は 200 戸であった。分譲には10年月賦制もとり入れられていた。これ らの沿線開発事業は, 沿線への人口誘致を図って 鉄道への乗車人口を増大させるとともに,その短期的な利益回収をもって長期投資の路線経営を補助するという,一石二鳥的な効果を狙うものであ った。また,こうした沿線開発には住宅地だけで なく, 観光施設の経営などもあった。箕面有馬電鉄の有馬温泉や宝塚少女唱歌隊 (現 少女歌劇), 南海鉄道の浜町海水浴場, 京阪電鉄の千里山遊園地 などである。
池田住宅用地开发(住宅用地和出售住房)由阪急铁路公司实施,同年西宫住宅管理(连排住宅出租)由阪神电气铁路公司实施。前者是在 43 年春季梅田-箕面线和梅田-宝冢线开通之前实施的,住房总面积约为 80,000 ,建设出售住房 200 套。此外,还引入了为期 10 年的月度分期付款销售制度。铁路沿线开发项目旨在一石二鸟,既能吸引更多的人前往铁路沿线,增加铁路乘客数量,又能利用短期利润回收补贴铁路沿线管理的长期投资。铁路沿线的开发不仅包括住宅区,还包括旅游设施的管理。这些设施包括箕面有马电气铁道的有马温泉和宝塚女子歌唱团(现为 女子歌剧团)、南海铁道的滨町海滩以及京阪电气铁道的千里山游乐园。
関東でもやや遅れて開発事業は始められた。最初の開発事業は前記したように私鉄ではなく, 東京信託による新町分譲地 (大正元年) であった。ま た, 大正中期ごろの箱根土地(現・国土計画。西武 グループの母体企業), 田園都市 (東急グループの母体企業)により東京府内や軽井沢,箱根などの住宅地・別荘地その他の開発が進められた。東京府内 での代表的な開発には,前者による「目白文化村」 (大正11年〜・約 12 万 ), 後者による「田園都市」(大正12年〜・約 80 万 ) などがあった。この両者はやがて, 開発地と関連する鉄道会社を傘下に 収め, 西武鉄道, 東急電鉄を中心とした,それぞ れの企業グループを形成するに至ったのである。 やはり開発企業が先行し, 鉄道と一体化しての事業展開を進めた点などが注目される。関東地区の 他の私鉄一小田急電鉄, 京王帝都電鉄, 京浜急行, 京成電鉄なども,昭和前期の戦局し烈化期ま でそれぞれの沿線で, 住宅地, 観光施設などの開発を進めてきた。
关东地区的开发项目起步较晚。第一个开发项目不是上文提到的私人铁路,而是东京信托在新町分区的开发项目(1912 年)。此外,大约在大正中期,箱根置地(现为西武集团的母公司国都经济)在多田成立。大正中期,箱根置地(现西武集团的母公司国都经济)和电越(东急集团的母公司)在东京、轻井泽和箱根推动了住宅和度假屋及其他地区的开发。东京的典型开发项目包括前者开发的目白文化村(1922 年起,约 120,000 )和后者开发的电苑俊(1923 年起,约 800,000 )。这两家公司最终都收购了开发用地和相关铁路公司,并以西武铁道和东急公司为中心组建了自己的企业集团。 值得注意的是,这两家开发公司还率先通过整合旗下铁路公司来发展业务。关东地区的其他私营铁路公司,如小田急电气铁道、京王帝都电气铁道、京滨电气铁道和京成电气铁道,也在各自的铁路沿线开发住宅区和旅游设施,直至昭和初期的战争高峰期。
なお,私鉄沿線=都市郊外では,大正末期から,私鉄に続いて, 中堅級業者による宅地造成 - 分譲業も登場し, さらには同級業者による建売住宅の 分譲も行われるようになってきた。東京地区では,
在私营铁路沿线的郊区,从大正末期开始,继私营铁路之后,也出现了中产阶级公司的地块开发和销售业务,以及这些公司的出售住房业务。在东京地区

とくに中央線 (当時は国鉄),小田急電鉄,東横線な ど都西方面での事業が多く, 大正末期から昭和初期にかけての代表的な業者には,大島土地建物,郊外土地建物, 永福土地, 高山地所部などがあっ た。これらの分譲業者たちは, 流通業者たちとは 距離をおく形で自分たちの業界を形成していた。
特别是在首都西部,如中央线(当时的日本国营铁路)、小田急电气铁道和东横线上有许多企业。这些分包商形成了自己的产业,与分销商拉开了距离。

5 . 昭和恐慌期と第 2 次大戦下の不動産業
5 . 昭和大萧条和第二次世界大战期间的房地产业

昭和初期の金融恐慌では不動産業の各分野も不況状況となったが, 不動産流通業はやや複雑な状態に置かれるという面もあった。経済全体の不況 で不動産の取引が不振になり, 分譲地などは大幅値下げをしても売れないようになったが,半面,多くの中小企業などの経営の失敗・倒産, 失業の 増大で,所有不動産の売却を望む人々が増え,ま た, 銀行などの金融機関では大量の担保流れ不動産を抱え込み,これらの不動産の処分(売却)の あっせんが, 不動産流通業者に求められるように もなったのである。
在昭和初期的金融危机期间,房地产业的所有行业也都处于衰退状态,但房地产流通业的情况也相当复杂。一方面,整体经济衰退导致房地产交易低迷,即使大幅降价也很难卖出地段;另一方面,由于许多中小企业倒闭、破产,失业率上升,希望出售所持不动产的人数增加,银行等金融机构持有大量流动的不动产作为抵押,这些不动产被出售给不动产经销商。银行和其他金融机构还被要求对房地产商处置(出售)这些房地产进行调解。
『日本勧業銀行 40 年史』(昭和13年刊) によると, 本邦は不動産抵当債務の総額は57億8,436万
根据日本兴业银行 40 年的历史(1938 年出版),日本房地产抵押贷款债务总额为 578 436 万日元。

う。こうした事態に対して, 2 年10月に就任した 馬場・一・勧銀総裁の提唱により, 3 年 9 月, 問題の解決を図る組織として日本不動産協会が設立 された。この協会の主要事業の一つとして, 東京不動産公売所の設立・運営の計画が進められた。各銀行の担保流れ不動産を上場し, 有力不動産業者を取引員として参加させ,一般公開の「セリ」 によって売却の促進を図るとともに,不動産金融事業も進めて,不動産市場の閉そく状況を打開し ようというものであった。
针对这种情况,在 1990 年 10 月上任的江阴银行行长马场一(Ichi Baba)的建议下,1991 年 9 月成立了日本不动产协会,作为解决问题的组织。针对这种情况,在 1990 年 10 月上任的江阴银行行长马场一的建议下,日本不动产协会于 1991 年 9 月成立,作为解决问题的组织。作为该协会的主要项目之一,计划建立并运营东京房地产公开拍卖中心。计划将各家银行的房地产抵押品挂牌,让著名的房地产经纪人作为交易商参与,通过公开 "拍卖 "促进销售,并通过促进房地产金融业务打破房地产市场的僵局。

しかし, 同協会の入会社のほとんどが金融機関(勧銀, 興銀, 農工銀行,北拓銀, 信託など) で, 取引実務の担当を予定され た不動産業者の会員がほとんどなかったこと, 景気の回復が見通し難だったこと, 不動産取引の“秘密主義” 風潮が公開・セリといった方法になじま なかったことなどのため, 公売所は実現しなかっ た。協会のいま一つの主要事業は, 不動産金融の
然而,该协会的大部分成员都是金融机构(江阴银行、光友银行、农工银行、北拓银行、信托银行等),预计负责交易的房地产经纪人很少,经济不可能复苏,而且房地产交易的 "隐蔽性 "也不适合公开拍卖。由于房地产交易的 "隐蔽性 "不适合采用公开拍卖和拍卖等方式,因此公开拍卖行未能实现。该协会目前的主要业务是发展房地产金融。

拡充を図るための抵当証券制度を確立するという ことで, これは大蔵省などに働きかけ,6年の抵当証券法制定としていちおう実現した。(日本不動産協会はこのあと,ほとんど活動せず,自然消滅し た)。
当时的想法是建立一个以扩张为目的的抵押担保证券体系,这一想法在大藏省等部门的游说下,最终以 1994 年颁布的《抵押担保证券法》的形式得以实现(日本不动产协会在此之后几乎没有活动,自然也就不复存在了)。(此后,日本不动产协会几乎不再活跃,自然也就不复存在了)。
戦時下に入ってからの不動産業は, その初期(12 ~13年ごろまで)の軍需景気時代には局部的な活況 (軍需成金の分譲地購入など) もみられたが,戦局の激化とともに不振となった。都市からの強制疎開 に伴う代替住宅の取引などはあったが,やがて国民一般が「不動産取引どころではない日々」に追 い込まれ, 他の産業と同様, 不動産業も潰滅的な 状態になっていた。たとえば,大阪府では昭和 16 年に約2,800人の業者がいたが, 終戦時には約18% の500人前後に激減していた。
战争爆发后的房地产业在战争初期(1942-1945 年左右)的军事繁荣时期曾出现过局部繁荣(如军需资金购买地皮),但随着战争局势的加剧,房地产业出现了下滑。虽然由于城市人口被迫疏散,出现了一些替代性住房交易,但普通民众很快就陷入了无法进行房地产交易的境地,房地产业与其他行业一样陷入了崩溃状态。例如,大阪府在 1941 年约有 2 800 名商人,但到战争结束时,这一数字骤降至约 500 人,占总数的 18%。
表- 1 宅地建物取引業者数の推移(全国,上位10都道府県)
表 1 建筑用地和建筑商数量(全国,前 10 都道府县)
63 都道府県 平 元 2 3 4
都道府県 業者数 業者数 業者数 業者数 業者数
1 東 京 都 23,496 東 京 都 25,553 26,644 27,721 28,091
2 大 阪 府 12,503 大 阪 府 13,157 14,396 15,269 15,090
3 神奈川県 8,029 神奈川県 8,608 8,977 9,516 9,512
4 愛 知 県 6,185 埼 玉 県 6,573 7,112 7,533 7,755
5 兵 庫 県 5,639 愛 知 県 6,345 6,574 6,806 6,894
6 埼 玉 県 5,558 兵 庫 県 5,852 6,268 6,604 6,607
7 福 岡 県 4,412 千 葉 県 4,851 5,341 5,830 5,958
8 千 葉 県 4,338 福 岡 県 4,545 4,582 4,917 5,058
9 京 都 府 3,668 京 都 府 3,827 4,185 4,366 4,356
10 北 海 道 3,333 北 海 道 3,332 3,601 3,923 3,961
小 計 77,161 小 計 82,643 87,680 92,485 93,282
(資料)建設省資料より作成 (资料来源:根据建设部数据编制。
(注) (1)時点は各年 3 月末現在, (2)平成元〜 4 年の10都道府県の順位は同じ(63年のみ異な る) (3)比率は10都道府県小計の全国に対する比率。
(注)(1) 截至每年 3 月底;(2) 10 个都道府县的排名在 1989 年至 1994 年期间相同(仅在 1963 年期间不同);(3) 百分比是 10 个都道府县小计与全国的比率。

6. 不動産業の再開と宅建業法制定 6. 重新开放房地产业务并颁布《建筑用地和建筑物业务法》; 7.

戦後, 不動産業者は事業を再開した。戦争で家 を失った人,疎開先から帰ってきた人,外地引揚 げの人などで,売家,貸家・貸間への需要は多く, こうした人々のために物件さがしに奔走した。新規の建築は資材の不足・統制で不可能に近く, 既存住宅の流通の仕事がほとんどであった。
战后,房地产中介恢复了业务。在战争中失去家园的人、从疏散中心返回的人以及被遣送回国的人对出售房屋、出租房屋和出租房间有大量需求,他们争先恐后地为这些人寻找房产。由于缺乏材料和控制,新建房屋几乎不可能,大部分工作都是分配现有房屋。
不動産業者は戦後の復興について,上記のよう な住生活復興の役割を負うものであったが,その 半面, 悪徳業者などの発生, 取引トラブルの多発
如上所述,房地产中介在战后重建居民生活方面发挥了作用,但另一方面,也存在许多中介腐败的案例和许多交易问题。

などもあって, 社会の批判を招くという事態が生 じた。その原因の一つには, 業者規制の法規がな くなったということもあった。戦前・戦中には,不動産業を規制・監督する法規としては, 東京,大阪など16府県で警察による規則 (たとえば,東京警視庁紹介営業規則) などが施行されていたが, 22 年の旧憲法廃止でこれらの規則も効力を失い, “法 の空白期”となって開業の条件 (警察署の許可など) もなくなり, 業者が激増, その中には悪質業者も まじっていたのである。
缺乏规范该行业的法律是原因之一。原因之一是缺乏规范房地产行业的法律法规。战前和战时,包括东京和大阪在内的 16 个都道府县都实施了警察条例(如东京警视厅的《介绍业务条例》)来规范和监督房地产行业,但这些条例随着 1947 年旧宪法的废除而失效,造成了 "法律真空"。经营者的数量急剧增加,其中一些是恶意的。
トラブルの多発などで, 不動産業者への法規制 が必要という世論が強くなったが,当事者である 不動産業界でも, この事態は「業界全体の社会的信用を傷つけるもの」であり, かつ, 既存業者に とって「商圈を混乱させるもの」であり, 悪質業者や専門知識を欠く不適格業者の排除, 業の健全 な発達ということで, 法的規制を求める機運が高 まった。
房地产行业也卷入其中,认为这种情况 "损害了整个行业的社会信誉",对现有企业来说 "混淆了商圈",为了淘汰恶意企业和缺乏专业知识的不合格企业,促进企业的健康发展,要求法律监管的势头日益高涨。为了杜绝恶意交易者和缺乏专业知识的不合格交易者,确保行业健康发展,法律监管的呼声日益高涨。
26年 8 月, 東京の不動産業界の有志によって「不動産取引法促進連盟」が結成され, これがやがて 全国組織となり,政府(建設省)や国会に強く立法措置を要望した。そして, 関係国会議員, 建設省, 業界代表が協議の結果, 「宅地建物取引業法案」 として立案され, 議員提案で27年 4 月に国会に提出されて,6月に設立, 8 月 1 日施行された。
2014 年 8 月,东京房地产行业的志愿者成立了 "房地产交易法促进联盟",该联盟最终成为一个全国性组织,并强烈要求政府(建设省)和国会采取立法措施。经过相关国会议员、建设省和业界代表的讨论,2015年4月,作为国会议员的提案,起草并向国会提交了 "建筑地块和建筑物交易业务法案",该法案于6月成立,并于8月1日生效。

同法の骨子は, 業者の登録制と建設大臣・知事の業者監督の規定であった(その後,昭和63年までに 10 次の改正が行われ, 業者の免許制, 取引主任者制, 営業保証金 ・保証協会制, 宅地建物取引業協会の設立,重要事項説明義務, 媒介契約・流通機構制などが導入 された)。
该法的核心内容是建筑商登记制度以及建设大臣和总督对建筑商进行监督的规定(该法随后进行了十次修订,直至 1988 年,引入了建筑商许可证制度、首席交易经理制度、商业保证金和担保协会制度、建立建筑地段和建筑交易商业协会、重要事项说明义务、经纪合同和分配制度等)。
この法にもとづいて当初に登録した業者数は28 年で1万 5,783 ,その後の 35 年に 1 万 年に 3 万 8,968 と増加してきた (40年から免許制)。近年の 免許業者数は表-1 (前頁)のとおりで, 14万を超之,大都市のある上位 10 都道府県に の集中を 示している。都市地域の不動産市場の比重の大き さを反映したものといえよう。
最初根据该法注册的商户数量从 28 年的 15 783 家增加到 35 年的 10 000 家,又从 35 年的 38 968 家增加到 38 968 家(从 40 年开始发放许可证)。近年来的持证人数如表 1(上页)所示,超过了 140 000 人,显示出 集中在拥有大城市的前 10 个都道府县。这反映出城市地区的房地产市场比重很高。

7 . 不動産業の拡大と 業界団体の結成
7 . 扩大房地产业,成立行业协会。

昭和30年代に入ると,衣食の充足を得た人たち の住宅づくりが次第に活発化し,とくに大都市郊外などでの宅地造成・分譲,ついで建売住宅分譲 が増え,宅地ブームがみられるようになり,また, このころから都市地域での地価の上昇が著しくな ってきた。地価の上昇は, 不動産業にとっては買 い取り販売, 宅地分譲などで,より大幅の利益を もたらし(投資効果の増大),また仲介でもその取扱件数・取扱高の増加で,より多くの手数料収入を与えるものとなった。
20 世纪 50 年代,衣食无忧的人们建房的积极性逐渐提高,尤其是在大城市的郊区,出现了建房地皮热,地皮的开发和销售量增加,随之而来的是建好的待售住房的销售。地价的上涨为房地产业带来了更丰厚的地块买卖利润(投资效应增加),而中介业务交易次数和交易量的增加则提供了更多的佣金收入。
不動産市場は, 持ち家 (マイホーム) 取得による 住生活の安定・向上とともに,資産づくりという 二つの目標を掲げて,需要者を誘導する業者たち の活動によって, その規模の拡大をみせた。30年代半ばごろからの経済成長が人口・産業の都市集中を促進し, 都市地域を中心とする住宅需要の飛躍的な増大, ビル・店舗などの整備などの流れに 乗って, 不動産業はその活動分野を大きく広げた。 また, 戦後の公営住宅や公団住宅によって耐火・中高層アパートが一般化したのに続いて, 民間マ ンション(とくに分譲)も登場してきた。
房地产市场的规模不断扩大,这得益于一些公司开展的活动,它们引导消费者通过购买自己的住房和建设资产来实现稳定和改善生活的双重目标。随着住房需求(主要是城市住房需求)以及楼房和商店建设的急剧增加,房地产业的活动领域也随之大幅扩展。 战后的公共住房和公共住宅区普及了防火、中层和高层住宅,私人公寓(尤其是出售型公寓)也出现了。
30年代まではビル経営を中軸としてきた大手不動産企業や不動産ブームの下で設立された大手法人の系列不動産企業が, 40 年代に入ると宅地開発,建売住宅,マンションに,さらに50年代に入ると 中小業者が主として担当していた流通仲介の分野 にも進出し, 総合不動産業の形態をとり始めた。 さらに, 有力な大手は, 各専門分野 (流通, 管理,金融, 住宅建設のリフォームなど)ごとに系列会社群 を設け, 企業グループを形成した。
20 世纪 40 年代,20 世纪 30 年代以前一直以楼宇管理为主要业务的大型房地产公司,以及在房地产繁荣时期成立的大公司下属房地产公司,开始向住宅土地开发、建造出售住房和公寓领域拓展,并在 20 世纪 50 年代进入主要由中小型公司负责的流通经纪领域,开始形成综合性房地产业务。20 世纪 50 年代,他们还进入了主要由小型公司经营的分销经纪领域。 此外,领先的大公司还在各专业领域(分销、管理、金融、住房建设翻新等)成立了附属公司,并组建了企业集团。

(資料-1参照) また, 大手の流通進出をめぐって, 50 年代半ばに 大手と中小の摩擦が発生, これを契機に流通市場近代化の行政が進められ, 宅地建物取引業法改正 (55年・63年)で媒介契約・流通機構制が導入され,流通物件情報の協業共同処理(登録・伝達)が進め られるようになった。
(见资料-1)此外,20 世纪 50 年代中期,大公司与中小型公司之间因大公司进入流通领域而发生摩擦,引发了流通市场现代化管理,随着《建筑地段和建筑物交易业务法》(1955/63)的修订,引入了调解合同和流通制度体系,促进了流通财产信息的合作联合处理(登记和传输)。促进了可交易房产信息的合作联合处理(登记和传输)制度。
上記のような進展をみせてきた不動産業界では 主として 30 年代半ばから 40 年代にかけて, 各階層別・専門分野別に同業者団体が結成された。主な ものは次の各団体である。
在房地产行业的上述发展过程中,主要从 20 世纪 30 年代中期到 40 年代成立了不同级别和不同专业领域的行业协会。主要协会如下
○大手業者の団体 (一部中堅級を含む) 主要供应商协会(包括一些中级供应商协会)
(1)不動産協会=前記昭和 9 年設立の不動産䭃談会が昭和37年に社団法人に改組。会員社は大手,私鉄, 信託銀行,大手法人系など。
(1) 房地产协会 = 上述房地产协会成立于 1934 年,1962 年改组为法人协会。会员包括大型公司、私营铁路公司、信托银行和主要法人团体。
(2)日本高層住宅協会=昭和41年設立。当初はマ ンション専業企業が会員社であったが, 大手不動産, 私鉄なども参加。
(2) 日本高层住宅协会:成立于 1966 年。最初的会员是专门从事公寓业务的公司,后来大型房地产公司、私营铁路公司等也纷纷加入。
(3)都市開発協会 大手私鉄, 同系不動産を会員社として昭和48年に設立。
(3) 城市发展协会 成立于 1973 年,成员包括主要的私营铁路公司及其房地产附属公司。
中堅級業者の団体 中型贸易商协会
(4)全国住宅宅地協会連合会 年代半ばに東京・大阪の宅地造成業者が設立した組織が全国的規模に発展したもの(住宅業も含む)。
(4) 全国住宅和地块协会联合会 由东京和大阪的地块开发商于 20 世纪 80 年代中期成立,现已发展成为全国性组织(包括住宅产业)。
(5)日本ハウスビルダー協会 昭和 38 年に東京地区の有力建売住宅業者が組織したものが全国規模 に発展。
(5) 日本住宅建筑商协会 该协会于 1963 年由东京地区的主要建筑商成立,现已发展成为全国性协会。
(6)住宅産業開発協会=昭和41年設立。中堅級の 土地開発,建壳住宅,マンション,仲介をそれぞ れ主業務とする業者が会員社。
(6) 住房产业发展协会 = 成立于 1966 年。会员为中型企业,主要业务为土地开发、建房、公寓和中介。
—小業者の団体 -小企业协会
(7)全国宅地建物取引業協会連合会=宅建業法で 規定された 47 都道府県の宅地建物取引業協会の全国組織。中小業者の全国団体で昭和42年設立。
(7) 全国地段和建筑物交易协会联合会 = 根据《地段和建筑物交易业务法》的规定,由 47 个都道府县的地段和建筑物交易协会组成的全国性组织。成立于 1967 年,是中小型建筑商的全国性协会。
(8)全日本不動産協会 昭和 27 年, 宅建業法制定直後に設立された中小業者の団体。
(8) 全日本不动产协会 1952 年《建筑承包商法》颁布后立即成立的中小型建筑商协会。
以上のほか, 広義の不動産業の団体, 地方の団体としては次の各団体がある。一旦本ビルヂン グ協会連合会, 高層住宅管理業協会, 日本木造住宅産業協会, 日本抵当証券協会, 全国貸貸管理業協会, 賃貸住宅管理業協会, 不動産公正取引協議会, 世界不動産連盟日本支部, 大阪土地協会, 中部不動産協会。
除上述协会外,还有以下广义上的房地产行业协会和地方协会。一盘本建筑协会、高层住宅管理协会、日本木造住宅产业协会、日本抵押贷款协会、全国物业管理人协会、租赁住宅管理协会、房地产公平贸易理事会、世界房地产联合会日本分会、大阪土地协会、中部房地产协会。

II. 主要不動産会社の近年の事業活動 二、主要房地产公司近期的业务活动

不動産業発展の概略をみた上で,主要不動産会社の近年の事業活動をみてみよう。この「近年」 は, 昭和末から現在までの 5 年間とし, 各社の決算報告をみることとする。この 5 年は不動産業に とつて激動期であった。不動産業の事業活動は,昭和48年の石油ショック後の不況や,50年代半ば の住宅不況などで好不況を超えて,土地・住宅の 供給・流通・経営を中心としつつ, 周辺分野へも 大きく業域を広げ,60年代に入った。
在概述了房地产业的发展之后,让我们来看看主要房地产公司近年来的业务活动。所谓 "近几年",是指从昭和末期到现在的五年,我们将通过各公司的财务报告来了解情况。这五年是房地产行业的动荡时期。房地产业的经营活动经历了 1973 年石油危机后的萧条期和 20 世纪 50 年代中期的住房萧条期等起伏时期,其业务领域扩大到土地和住房的供应、销售和管理以及周边领域。

だが,60年前後からの地価上昇に乗った不動産ブームの中で,多くの企業(業者)が過度の事業展開に熱中した後,金融情勢の激変,平成元年12月制定の土地基本法以後の新しい土地規制政策の下で,深刻な不況期に入り,販壳不振,採算悪化,金利負担増な どに当面している。
然而,许多公司(贸易商)在 1960 年左右地价上涨带来的房地产繁荣时期过度发展业务后,在 1989 年 12 月《土地基本法》颁布后金融形势急剧变化和新的土地管制政策的影响下,进入了严重的衰退期,目前正面临销售低迷、盈利能力下降和利息成本增加的问题。
ここでは主要会社として,三井不動産,大京,三菱地所, 東急不動産, 住友不動産, 東京建物の 6 社をとりあげた。
这里提到的六家主要公司是三井不动产、大木、三菱不动产、东急置地株式会社、住友不动产和东京馆物。
(三井,三菱,住友,東建の 4 社の設立などは Iに記したので,残り 2 社について追記してお く。一大京 昭和39年設立。初期は別荘地分譲中心だったが,のちマンションに転換,マン ション供給戸数が突出して第 1 位。東急不動産 =東急電鉄系で昭和 28 年設立。住宅地開発・住宅供給を中心としながら, 総合不動産業へと事業分野を拡大)。
(三井、三菱、住友和东研四家公司的成立情况见 I 部分,其余两家公司的情况见下文。一大业公司 成立于 1964 年。早期以销售别墅用地为主,后来转向公寓,成为公寓单位的头号供应商。东急地产株式会社:1953 年成立,是东急株式会社的子公司。该公司在专注于住宅土地开发和住房供应的同时,不断扩大业务领域,成为一家综合性房地产企业)。
表 -2 は, 最近 5 年間の 6 社の売上高・利益の 推移である。売上高は貸貸(ビル賃貸経営など),販売 (マンション, 建売住宅などの分譲ほか), その他 (流通,管理,鑑定,設計監理など)の三つに分けた が,建売賃貸面積の推移をみたのが表-3,また,販売の相当部分を占めるマンションの供給戸数の 推移をみたのが表一 4 である。
表 2 显示了六家公司过去五年的销售和利润趋势。销售额分为三类:租赁(楼宇租赁管理等)、销售(公寓、出售住房等)和其他(分销、管理、评估、设计监理等)。表 1.4 显示了在销售额中占很大比重的公寓供应量。
全体としてみると,昭和 63 年〜平成 2 年間はブ 一ムで好調な決算が続き, 3 年になるとブーム後退によるかげりがみられ, 4 年になると不況の影 がみられる数字となっている。
从总体上看,1988 年至 1990 年是经济繁荣和财务业绩强劲的时期,而 1991 年在第三年出现了衰退的迹象,1992 年的数字显示出衰退的阴影。
三井不動産は, 売上高総額では63年を除いて (63 年は決算月は違うが,大京が 1 位) 1 位を続け,各部門の構成比では,貸貸が 前後で横ばい,販売 は70%から50%へ低下,代わってその他が かか ら19%に上昇している。業務の多様化によるもの であろう。各部門とも 3 年 3 月期まではかなりの 伸びをみせたが, 4 年 3 月期に伸び率が落ち,利益は横ばいで利益率は低下している。建物貸貸面積では三菱地所を 2 年 3 月期に抜いているが,こ れは主として転貸面積が多いことによるもので, 4 年 3 月期では,転貸が貸付面積の を占めて いる (土地所有者との共同事業の増大などによるもの
从销售总额来看,三井不动产除 1963 年外(1963 年大京排名第一,但收尾月份不同),一直保持第一;从各部门的构成来看,贷款和租赁部门稳定在 左右,销售部门从 70%下降到 50%,而其他部门则从 上升到 19%。这可能是由于业务的多样化。在 03/03 财政年度之前,各部门的增长率都相当高,但在 03/04 财政年度增长率下降,利润持平,利润率下降。在建筑租赁面积方面,该公司在第 2/3 财年超过了三菱不动产,但这主要是由于转租面积较大,在第 3/4 财年,转租面积占总租赁面积的 (由于与土地所有者的合资企业等增加)。

表-2 主要不動産会社の売上高・利益の推移  表-2:主要房地产公司的营业额和利润
決算期 上 高 純利益
利益
総額
不動産賃貸
(構成比%)
不動産販売
(構成比%)
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三有
不動産
3.3 394,869 18,662 4.7
平元. 3 469,916